大湾区某地产项目营销总杨杉（化名）正在经历从业十五年来最难熬的日子。
“今年9月份前，项目上的销售通常每带看五次房源就能达成一笔交易。”洪杉感叹称，进入十月下旬以来看项目的人越来越少，KPI可能又完不成了，“三道红线压顶下不少地产公司债务爆雷，接下来日子会更不好过，兴许考虑换行了。”
今年以来，越来越多的新房销售出现困境，除了极个别超级网红盘日光外，转介、打折成楼市“标配”。此外，深圳、广州、北京等一线城市成交量持续低迷，尤其是深圳二手房过户量创近十年同期新低。近期，地产高管离职潮、中介关店潮、学区房“降价抛售”的新闻不断占据热搜。
种种迹象来看，对于持有多套房的投资客来说，因为预期额外增加过多的“持有成本”而选择提前抛售空置房产，二手房市场供给量有所增加。现阶段很多调控政策几乎触达不到刚需层面，对于刚需来说，兴许是“跑步进场”的机会，但目前来看，市场观望情绪浓厚。
降价600万又遭集中抛售
深圳“炒房客”绷不住了？
“深圳一学区房降价600万出售”、“深圳顶级学区房现集中抛售”……近日，深圳学区房降价抛售的消息冲上热搜，引起网友热议。近期种种传闻，更是不断撩拨着深圳业主的神经。
曾做过一年深圳房产中介的刘铭介绍到，“这些学区房是炒房客最喜欢的投资标的，我们当时打电话销售给客户首先提到的就是适合投资。学位是他们第一看重的，因为需求量大，他们甚至直接一层一层的买，所以会出现开盘几秒钟就没房的情况。”据刘铭描述，深圳中学的某个学区房，仅十几平米的房子，卖接近200万元，但有很多人在抢。
然而，往日被投资客当作香饽饽的抢手学区房，近段时间好像不“香”了。
据证券时报报道，10月中旬，位于深圳著名学区——福田百花片区的核电花园的房源，在市场比较好的时候成交价达到1700多万，而上次成交是1100多万，直降600万。不久后，同在百花片区的长城大厦集中挂牌23套房源，带有百花小学、深实验初中双学位，挂牌单价在每平方米10.4-11.3万元之间，而小区市场单价为14-15万元/平方米。当然，也有业界声音认为，今年“指导价”政策前，几乎隔一段时间也会有深圳的房产被集体挂牌转让。长城大厦23套房源集中转让的个案不足以代表市场趋势。
然而，深圳房地产官方研究机构数据显示，今年以来深圳的二手房市场维持交易低迷行情：10月深圳二手住宅仅成交1605套，环比下滑9.1%。10月深圳二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。值得注意的是，就连往年火爆的国庆假期期间，深圳二手房也仅成交4套，传统的“金九银十”光景不在。
由此，传统意义上优质投资标的“学区房”的大幅降价和集中抛售，市场有声音认为除了受官方指导价影响，可能还和近期的调控发酵有关。
如今，深圳的业主却坐不住了。刘铭从同事那里了解到，带有双实验学位的国城花园某套90多平的房子，业主挂牌1260万，目前这套房业主给他们的底价是1100万就可以卖了。据悉，去年同户型的房源成交价为1850万元，此时单价以达到19.6万/平。而与之相比，此时的价格与最高时已经跌了700万。另外有网友表示，自己朋友的学区房8月份降价500万无人问津，上个月已经降价800万在卖，底线是降1000万。
可以看到，今年以来，深圳率先实行了二手房成交参考价机制，此后推行的“大学区”教育改革，以及近期的种种传闻，都让深圳业主感到前所未有的不安。
而在距离深圳1500公里的上海，近期已有多套房持有者操作“换仓”，将手中持有的房产进行优化配置。“这次的逻辑很可能变了。”一名本地投资者称。
不愿“捡漏”的刚需客：
再等等，当下选择持币观望
“咱们还没房的刚需，连担心交税的资格都没有”即将准备买房的吴俊向老婆自嘲道。
5年前，吴俊与女朋友从西安来到深圳，目前已经结婚一年。因为还没想好在哪里定居，二人的买房计划一直徘徊于西安和深圳之间，之前就没有决定。
“买西安，离老家近，房价相对于便宜可以住的舒服些，两边老人照顾起来方便。但买深圳房子的话，虽然相同的预算可能面积只有西安的一半，但环境更符合我们两个人的职业发展。”吴俊讲述自己对安家定居的规划。
在他看来，以目前的楼市情况来看，现在也恰是入手深圳住宅最好的时候。
一方面是新房限价、政策之下开发商很少再捂盘惜售，打新上车的几率更高，另外最近尾盘的优惠力度也比较大。另一方面，二手房指导价机制，叠加种种传闻发酵，也让手中持有多套住房的人，预期持有成本的增加以及短期内市场信心不足，从而迫使其把手中多余的房源低价抛售到市场上，这样房子的选择面更多。
吴俊认为，种种调控影响最大的，就是手里头有多套房甚至是N套房的“炒房客”群体。对于绝大部分刚需群体的普通人来说，其影响是微乎其微的。
“房价本身主要受供需关系影响，其次才是货币、宏观政策等，像上海、深圳这样的人口长期净流入的超大型城市，所以房价整体看涨。”朋友也向他吐槽，“深圳那些学区房降1000万大概也只是回归到两年前的正常水平。”
前段时间，听说福田百花片区的学区房降价，吴俊也联系中介看过，但他发现降价幅度多的大都要求一次性付款，一时难以支付，且房子是“老破旧”，心存芥蒂。后来，他跟妻子商量后，还是决定选择宝安和龙华的新房。
吴俊夫妇二人觉得，虽然说房地产税暂时对其影响不大，但首套房的购房资格还是要用好。相比于二手房，新房的保值和升值空间更大，相对舒适度也更好一些，未来改善置换的也容易些。在近两个月的踩盘后，他们在考虑一套龙华民治的83平三房，均价在7万/平左右，离学校不过百米，也为两人年底要孩子的打算添了一份安心。但近期不少地产商爆雷不断，项目停工，某超级网红盘更是才签约就因“货不对板”翻车，维权风波下，又让吴俊夫妇陷入了犹豫。
当下是“跑步进场”还是持币观望，对于刚需而言，相信每个人都有自己的答案。吴俊一再和朋友强调“买房要趁早”，话虽如此，但吴俊夫妇的深圳安家之旅仍在路上。