文/顾天杰
两亿灵活就业 等待买房
楼市又出鼓励买房政策了。
这次针对的群体很特别。
10月28日，湖南益阳市南县发布一则《通知》，涉及契税补贴、购房补贴等15条措施。
最引人瞩目的是这一条：
支持灵活就业人员贷款买房。
截至2021年年底，中国灵活就业人员高达2亿，释放他们的消费、买房潜力，已经成为很多城市的楼市激励方向。
（来源：南县发布）
益阳南县对个体工商户、自由职业者、进城务工人员等灵活就业人员自愿缴存住房公积金，并符合贷款条件的人员发放住房公积金贷款。
除了湖南益阳，其他城市也开始跟进，鼓励灵活就业人员买房。
11月1日，南宁住房公积金管理中心公众号，也发布了《关于进一步优化住房公积金使用政策的通知》。
通知明确表示，自2022年11月1日起，放宽灵活就业缴存人住房公积金贷款使用条件。
灵活就业缴存人及其配偶购买南宁市行政区域范围内首套或第二套改善型自住住房的，可使用一次住房公积金贷款。
除此之外，东莞、重庆住房公积金管理中心，都发出过类似通知，支持符合条件灵活就业人员，申请公积金住房贷款。
仔细看一看一系列出台政策的城市，会发现它们都有一个特点：
楼市目前震荡下行，成交量不高，库存高企，去化难度大。
我们以南宁为例。
南宁位于广西中部，南面与防城港、钦州、崇左相连接，具有近海、近边，沿江、沿线的特点，是西南地区连接出海通道重要枢纽。
南宁是广西第一大城市，2021年GDP为5120.9亿，综合经济实力排名第一。
（来源：南宁2021年统计公报）
最近二十年，作为省会的南宁吸纳了周边城市的人口，第一个十年常住人口增长了70万人，第二个十年增长了193万人。
南宁楼市经历了两个明显的高峰期。
首先是2007年开始，南宁新建商品住宅销售面积接近600万平米，创下15年新高。
随后2009年国家推出4万亿刺激政策，楼市量价齐升，吸引很多炒房客前来。
当地的媒体报道，2009年南宁新建商品房销售面积同比增长84.8%，销售套数同比增长72.29%。
当年南宁新房成交均价4545元一平米，同比增长22.03%。
从购房者构成来看，2009年南宁本地购房者占63.44%，外地购房者占36.56%。
当年南宁土地成交总价58.73亿，同比增长432.37%，房地产市场火热。
直到2010年全国楼市迎来极速转向，实行严格调控，南宁也未能避免。
这一轮限购一直延续到2014年9月，南宁才宣布全面取消限购令。
两年之后的2016年，南宁成交量再次突破新高。
直到2020年，疫情等因素影响下，投资者加速离场，南宁楼市进入下行周期。
两轮周期之后，南宁市场目前在低位徘徊。
国家统计局数据显示，自2021年7月开始，南宁市的二手房价格开始下跌，截至今年8月，南宁二手房价格已经连续下跌14个月。
安居客数据显示，9月，南宁的二手房均价为1.1万元/平，已经较2021年7月的高点1.16万元/平下跌5.17%。跌回2019年的水平。
（来源：中国房价行情网）
克而瑞统计的数据显示，截至2022年9月末，南宁市的新建商品住宅的库存为805万平，消化周期为25.6个月。
房子实在卖不出去了，所有动员一切力量，鼓励所有人买房。
3月南宁对买第二套房的商贷最低比例，从40%降低到30%。
9月末南宁还启动了一次金秋住房团购活动。
主要是面向南宁机关单位、事业单位、国企推出2000套房，满足大家的刚需改善需求，助力房企，提升房地产市场信心。
灵活就业群体，属于楼市最末端的购房群体，连他们都被鼓励了，可见当地楼市确实到底部了。
打零工 凑不齐首付
退一步说，即使灵活就业人员想买房，也不一定能买得起。
智联招聘2021年9月发布了一份《Z世代职场现状与趋势调研报告》。
Z世代群体是最愿意尝试灵活就业的群体。
数据显示，85.2%的95后和88.1%的00后正在灵活就业或愿意尝试灵活就业，占比高于95前群体。
Z世代中90%以上的商业服务打工人，包括财会、法律、广告、外包领域都愿意尝试灵活就业。
然而这部分年轻人通常都生活在一二线城市，房租和生活开销比较大，也有的暂时不准备买房和结婚，处于攒钱阶段。
另一份由人民智库调查撰写的《灵活就业群体生活状态调查报告2022》，展现出这个群体的更多生活细节。
首先是工作状态。
这份报告显示灵活就业人群集中在21—40岁，呈现青年化趋势，未婚、无生计压力的年轻人和已婚、有养家责任的中年人构成灵活用工人员的主力。
上有老下有小的中年男人很辛苦，兼职赚外快是常态。
换句话说，失业人数的增加，其实是灵活就业人数增长的源动力。
相比全职工作，灵活就业人群每周工作的时间反而更长。
接近40%的人员每周平均工作超过60个小时，约30%的人每周平均工作时长在50—60小时。
接下来是收入，令人遗憾的是，调查显示大部分灵活就业人员的月收入，集中在4000到8000元的水平。
具体到细分职业上，电商和直播等互联网新业态人员收入较高，月均收入过万占比大。
传统的建筑工人工作时间偏长、收入水平较高，30%的人员收入超过8000元。
线下生活服务业人员和财务文员的收入水平明显偏低，人均月收入在4000元以下。
就这个收入想要在一二线城市租房正常生活可以，如果要后续买房，没有个5到7千的攒钱积累，几乎不太可能实现定居。
同时灵活就业带来不确定的劳动时间、工作环境，容易对身体健康造成更重的负担。
有数据显示，2019到2021年涉及外卖快递人员的事故数量，出现明显上升趋势，尤其是2021年同比增幅达到80%。
疫情反复和经济波动影响下，灵活就业的收入损失越来越多。
其中88.5%的新型灵活就业人员认为当前自身工作收入波动性较大；61.4%认为自身失业风险较高。
无论是传统线下商业大打工人，还是新形态的网约车司机、外卖配送员，都体会到了需求收缩。
阿里研究院有一个数据可以侧面印证，2022年一半骑手的收入、订单在下滑，74.9%的骑手认为疫情对行业有影响。
灵活就业群体中，打工人同时存在躺平、焦虑和暂时过渡三种心态。
调查人群中有64.6%的人看重工作的时间灵活，也有24.5%的人选择将其作为兼职和过渡。
部分零工群体看不到生活和职业的发展前景，不在焦虑，但也不再奋斗，主动选择躺平式的生活。
54.9%的被调查人群认为，躺平是打工人压力过大的一种缓解方式，不应该多职责。46.6%的受访者认为躺平是很多劳动者前途无望的一种消解方式，应该多找社会原因。
无论躺平也好，奋斗也好，灵活就业人群的买房需求，大概率排在生活之后。
努力过好自己现在的生活，是他们追求的第一目标，至于买房买车这样的大件消费，真的得往后排一排。
换个角度看，预期居民多贷款，不如多支持房企融资，把保交楼做到位。
易居房地产研究院发布的《2022房地产企业品牌价值测评研究报告》显示，2022年影响买房的最重要因素分别是：
交房保障（89.59%）
物业服务（84.37%）
小区环境（73.54%）
工程质量（51.23%）
10月27日，据中房协消息，验房师作为新职业被纳入到职业分类大典中。
中指院检测，2022年已经有30多个省市出台保交楼措施。
包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。
在鼓励大家买房之前，先把该造的房子尽可能造得更好。
没人希望验房师，将来成为买房交付时的标配。