【星火同光摘要】刚刚过去的2017年，房价都有明显下调，尤其是二手房，报价下调10%-20%是普遍现象。换房又是怎么回事？对于想做天津抵押贷款和天津***的朋友来说，这些行情对他们也有所影响。

房价下跌对于购房需求来说，并不完全是一件好事，尤其是对换房人来说，房价下跌带来了双重影响，一方面，目标房源价格出现松动，可以逢低买入。另一方面，自身打算卖掉的房子价值也缩了水，支付能力反而下降了，换房的代价更大了。

随着房价的下跌，换房需求重新开始入市，曾经的目标区域的价格都出现了明显下降。目前二手房的价格已经重回2016年的水平。换房需求也开始出现在市场。现阶段购房人遭遇换房窘境，一面想让自己的房子卖个好价钱，一面又希望目标房源能够降价。

其实，房屋置换是一种特殊形式的房屋买卖，因为置换要保证买卖房行为同时进行，也就是说一次置换成功，相当于两次交易，即卖掉了原来住房，又买进了需求住房。这种特殊性也要求置换过程一定讲究时效性。

自房产限购政策以来，二手房市场上置换型需求明显增多，数据显示，买一卖一、以小换大的改善型购房者占二手房成交量的六成左右。房屋买卖本就属于复杂交易，一买一卖的过程中，风险也随之增加。若换房者协调不好付款时间、腾房时间、贷款时间等，将面临诸多问题。

星火同光人士指出，换房的总体原则是：如果卖房总额与买房总额相近，则不必考虑时机，有需要有能力就换。如果卖房总额、明显小于买房总额，则可考虑一下交易的时机。大多数人的改善换房情况属于后者。

从时机来看，当前北京不适卖房，也不适买房。因为房价已经明显下跌了，但还不确定跌到位。在这个时点，买卖都挺尴尬的。不过，如果为了换房还是建议当前尽快卖掉，不卖，就没可能在更合适的价位买进。

【星火同光后记】当前二手房交易正在从数量到品质转变，各类人群都面临着对品质的追求，消费者已经整体上进入了以换房改善为主的需求阶段。专业办理天津***的星火同光人士认为，这种新刚需的释放，是过去两年支撑整个房地产周期的最核心动力。

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