近日，江西富豪张园林实控的新力控股集团（02103.HK）股价大跌八成，市值蒸发上百亿港元。这家江西省最大房地产开发商迅速引发关注。
实际上，张园林的发家之路也很“神速”。他2010年创业，短短几年就在南昌积累大量土储，年销售额从零到千亿只用了十年。
2019年新力控股在香港上市时，是成立时间最短的上市房地产公司，张园林年仅43岁就成为千亿上市房企总裁。
“张园林如此年轻就创业成功，成为上市千亿房企老板，在业内独一无二。”一位地产行业资深职业经理人曾感慨。
然而张园林的发家史极为神秘。他一度长期保持低调，却在公司上市前后，从幕后转而走向台前。
突然发家
按照张园林一直以来对外塑造的形象，他出身于建筑行业，很重视产品质量，靠在南昌打造第一个房地产项目“帝泊湾”闯出了名堂。
新力招股书曾披露，张园林没有读过大学，只念过中等职业教育。2002年，即25岁那年，他开始在江西五建工作，担任建设工程总承包商，最后当上总经理。28岁时，他在江西裕仁投资有限公司任执行董事。两年后，30岁的张园林在江西省丰城市希尔顿置地有限公司任执行董事，接手了丰城希尔顿烂尾项目。
张园林33岁那年，即2010年，他联合几个投资伙伴一起创办江西新力置地，这是他人生更关键的一个转折点。
根据中指院数据，新力在成立后的第5年，即2015年，就从名不见经传的本土小房企成为南昌市房地产销售第4名的房企，在南昌的年销售额达到35亿元。
又过了三年，新力成为南昌销售额第一名的房企，而且销售额翻了近10倍。根据中指院数据，2018年，新力在南昌销售额达到322亿元，比排在2~4名的绿地、万科和保利在南昌的销售额总和还要多。
“南昌人都知道新力短短几年时间突然崛起，楼盘到处都是，在南昌人眼里是比万科还厉害的，能一下子获得那么多土地资源，绝对不简单。”一位南昌本地市民对第一财经记者表示。
新力成立后的四五年间，新力多次在南昌拿到占地超过200亩的大盘，比如南昌县的新力愉景湾、新力金沙湾，红谷滩的新力钰珑湾，高新区的新力时代广场等。
新力以蹿火箭般的速度发展背后，张园林其实拥有一个豪华且低调的后援团。从刚进入房地产起，张园林的身后就站着整个张氏家族。
张园林的大哥张国印自2001年起控股江西五建。新力2010年首次拿地背后就有张国印身影，与新力联手拿地的“江西华东建设投资实业有限公司”大股东陶红，同时也在江西五建任职。
张园林的胞弟张国金，则于2011年成立广西路港建设集团有限公司，注册资本1.1亿元，该公司起步时间跟新力非常接近。其后，江西五建、广西路港成为新力工程项目的主要供应商。
低调老板从幕后走向台前
即使2017年新力把总部搬到上海、准备开启全国化扩张之时，张园林都保持着低调，极少在公开大型活动中露面。
2018年7月，张园林突然高调出现在香港，与26家房企的大佬们一起为易居赴港IPO站台，外界才初识这位黑马房企创始人。
10个月后，新力递交招股书开启上市历程，张园林也换了发型、变了气质，这位地产新贵越发高调起来。
张园林风格切换的同时，新力也转变了发展路径，进入了新的阶段。从2016年起，在南昌发展得极其顺利的新力，销售额突破百亿，开始谋划扩张至别的省份。第一站是广东惠州，张园林迅速收购了20多个项目，其后是一线城市广州。
2017年总部迁入上海后，新力开始在长三角布局，进入无锡、苏州等地市场。
走出大本营的头三年效果不错，2016~2018年，新力销售额年复合增长率达到了136%，在行业内属于最快之一。
这背后的代价，是对外大量借款，大量非标融资。2016~2018年，新力借款总额从64亿元涨到221亿元，其中最主要的融资渠道就是信托，融资成本高企。
江西“黑马”的危急时刻
2019年11月15日，新力控股成为登陆港交所的最年轻的内房股，张园林喜悦敲钟。
然而在今年9月20日上午，新力股价暴跌87%之前，张园林和境外投资者爆发矛盾。市场上广为流传的信息显示，负责新力IR事务的员工组建了新力境外投资者聊天群，并拉张园林入群。
张园林在群中表示：“公司目前正在采用各种方式加快应对10月份到期的美元债，有新进展马上与大家沟通。”但不久后张园林却退出了群聊，由于未能对10月18日到期2.46亿美元债做出更清晰的偿债安排，引发投资人强烈不满。
对此新力IR员工称，张园林是误操作退群。一名知情人士向第一财经证实群聊的真实性，并且认为该事件是当日新力股价闪崩的导火索之一。
根据最新披露的半年报，截至2021年半年度，新力在手非受限现金有140亿元人民币，而未来一年到期的债务有132亿元。财务数据中，新力的非受限现金足够覆盖短债，为何却对10月份一笔2.46亿美元债务无法做出安排，继而引发投资人恐慌？这是事件中一大蹊跷之处。
“新力现在资金压力确实很大。”上述知情人士称。股价暴跌前，新力资金紧张问题已经迹象初显。
今年8月初，新力在南昌的巨无霸项目南昌新力城三标段陷入停工风波。当月13日，总包方成都建工在南昌新力城三标段大门上贴出“停工告示”，其中称项目已完成大部分工作量，完成产值约2.4亿元，但开发商仅支付金额1.4亿元，拖欠4000万元工程款（不包括工程结算款）未支付，供应商已停止供货，农民工全部罢工，无奈之下成都建工被迫停工。
然而项目的开发方，新力旗下的项目公司“江西运发”则表示，成都建工夸大其词，要求成都建工停止擅自停工行为。新力集团总部方面则回复第一财经记者表示，工程付款纠纷缘于工程质量不达标，未通过验收，双方一直在协商中。
此外，中秋节前，新力控股人力资源部还口头通知了总部管理层集体降薪，副总裁级别降薪高达70%。知情人士透露，这也是新力资金面紧张的表现之一。
随着“三道红线”等政策出台导致环境的彻底转变，新力在腾飞过程中曾凭借的助力都在失效，信贷空前收紧，信托等非标融资渠道也被锁死，再次撬动杠杆不是易事。
张园林起步时的豪华后援团们也出了问题。根据天眼查，哥哥张国印曾经实控的江西省第五建设集团有限公司，现已陷入多起金融借款纠纷官司，成为最高法公示的失信公司。
当初跟张园林一起创业的沈令华，也身陷多起金融借款合同纠纷案，今年3月因未按时履行法律义务，成了被限制高消费的被执行人，根据企查查，江西银行股份有限公司南昌中山路支行为执行申请人，执行金额1935万元。
昔时意气风发，今日时乖运蹇。最年轻的上市房企创始人张园林，能否带领这匹年轻的地产“黑马”熬过房地产寒冬，成为中国地产行业又一大悬念。